Ugyvedek-hu.com 
Évekig a „fizetek és imádkozom” elve uralkodott az újépítésű lakások piacán: a vevő kifizette a vételár nagy részét egy lakásért, ami még csak tervrajzon létezett, és ha a beruházó félúton csődbe ment, a sor végén állhatott a pénzéért. 2026. március 1-jétől egy új jogintézmény írja felül ezt a kockázatot — de csak annak, aki tud róla és él vele.
Tartalom
- A részletes szabályok: 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Nemzeti Jogszabálytár)
- Kisegítő szabályok: 2013. évi V. törvény (Ptk.) építményi jogra vonatkozó rendelkezései
- Ingatlan-nyilvántartás: 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
Mi a társasházi építményi jog?
A társasházi építményi jog egy új, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, vagyoni értékű jog, amelyet az épülő társasházi lakás vevője javára lehet alapítani már az építkezés alatt. Nem tévesztendő össze a Ptk. szerinti „sima” építményi joggal: az egy önálló dologi jog, amely épület létesítésére vagy hasznosítására jogosít legfeljebb 50 évre. A társasházi építményi jog ezzel szemben célzottan a vevővédelemre kialakított jogintézmény.
A lényeg: a vevő továbbra is vevő marad, nem válik építtetővé. Az adásvételi szerződése szerinti lakás tulajdonjogára válik jogosulttá abban az épületben, amelyre a társasház előzetes alapításának tényét bejegyezték. A jog a lakás elkészültével automatikusan tulajdonjoggá alakul.
Mikortól és hogyan él?
A dátumok kétlépcsősek. Az építményi jogi rendelkezések 2025. november 29-től hatályosak, a kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási szabályok pedig 2026. március 1-től. A gyakorlati alkalmazás 2026. március 1-jén indult.
- 2026. március 1. előtt: átmeneti megoldásként a földhivatal még nem társasházi építményi jogot, hanem jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyzett be.
- 2026. március 1-jén: ez a bejegyzett vevői jog automatikusan átalakult társasházi építményi joggá.
- 2026. március 1. után: a jog már közvetlenül bejegyezhető, és nemcsak lakásra, hanem társasházi helyiségre és más önálló rendeltetési egységre is alkalmazható.
Hogyan véd felszámolás esetén?
Ez a jogintézmény szíve. Ha baj van — a beruházás elakad, a fejlesztő ellen végrehajtás indul vagy felszámolás történik —, a vevő a már kifizetett vételár(-rész) erejéig a jelzálogjogosulthoz hasonló jogokat gyakorolhat. Vagyis nem a hitelezők sorának végén áll, hanem biztosítékkal rendelkező pozícióban.
A jog ráadásul zálogosítható és a szerződésátruházás szabályai szerint átruházható. A kész lakás tulajdonba kerülésekor a biztosítékok automatikusan átalakulnak a lakást terhelő jelzáloggá vagy önálló zálogjoggá.
Az illeték, amivel sokan nem számolnak
Itt a leggyakoribb meglepetés. Mivel a társasházi építményi jog vagyoni értékű jognak minősül, a megszerzése után vagyonszerzési illeték fizetendő. Ez azt jelenti, hogy az illetékfizetési kötelezettség már az építkezés korai szakaszában, a jog megszerzésekor keletkezhet — nem csak a kész lakás tulajdonba adásakor.
| Az érték sávja | Illeték mértéke |
|---|---|
| 1 milliárd forintig | 4% |
| 1 milliárd forint felett | 2% |
| Felső korlát ingatlanonként | legfeljebb 200 millió forint |
Miért örülnek neki a bankok?
Korábban a bank többnyire csak a használatbavételi engedély megszerzése után finanszírozott — az építkezés alatt a vevő gyakran saját megtakarításából fizetett. A társasházi építményi jogra viszont banki zálogjog jegyezhető be már az építkezés során, így a bank korábban is folyósíthat. A pénz jellemzően nem közvetlenül az építtetőhöz kerül, hanem védett konstrukcióban. Ez teszi lehetővé, hogy a kedvezményes hitelek — mint az Otthon Start — az építkezés korábbi szakaszában is elérhetők legyenek az ilyen joggal rendelkezőknek.
Mit tegyen a vevő és a beruházó?
- Vevőként kérd a bejegyzést. A védelem a tulajdoni lapon van — bejegyzés nélkül csak szerződéses követelésed van.
- Tisztázd az illetéket. A vagyoni értékű jog megszerzése illetékkötelezettséget von maga után, már az építkezés alatt.
- Nézd a finanszírozási konstrukciót. A banki zálogjog és a korai folyósítás a te védelmedet is szolgálja.
- Beruházóként vizsgáld felül a szerződéseket. A vevői összegek jogcímét és a bejegyzési folyamatot pontosítani kell.
- Kérj ügyvédi közreműködést. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés és a szerződés összhangja itt a védelem alapja.
A társasházi építményi jog csak akkor véd, ha helyesen jegyzik be a tulajdoni lapra, és a szerződés összhangban van vele. Egy építési jogban jártas ügyvéd gondoskodik a bejegyzésről és tisztázza az illetékvonzatot, mielőtt aláír.
Gyakori kérdések
Mikortól él a társasházi építményi jog?
Az építményi jogi rendelkezések 2025. november 29-től, a kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási szabályok 2026. március 1-től hatályosak. A jogintézmény gyakorlati alkalmazása 2026. március 1-jétől indult.
Mit véd pontosan ez a jog?
Az épülő társasházi lakás vevőjének ad az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, erős jogi védelmet: a kifizetett vételár(-rész) erejéig a beruházó felszámolása vagy végrehajtása esetén a jelzálogjogosulthoz hasonló pozíciót biztosít.
Mi lesz a joggal, ha elkészül a lakás?
A lakás elkészültével és a tulajdonba adáskor a társasházi építményi jog átalakul a lakásra vonatkozó tulajdonjoggá, a biztosítékok pedig a lakást terhelő jelzáloggá.
Kell utána illetéket fizetni?
Igen. A társasházi építményi jog vagyoni értékű jognak minősül, ezért a megszerzése után vagyonszerzési illeték fizetendő: az érték 1 milliárd Ft-ig 4%, afelett 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft.
Segít a hitelfelvételben?
Igen. A jogra banki zálogjog jegyezhető be, így a bank már az építkezés alatt finanszírozhat; a kész lakás tulajdonba kerülésekor a biztosíték automatikusan lakás-jelzáloggá alakul.
Automatikus a védelem, vagy kérni kell?
Nem automatikus: a jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. 2026. március 1. előtt átmeneti megoldásként jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyeztek be, ami március 1. után automatikusan átalakult társasházi építményi joggá.
Elállhat-e a kötelezett, ha a vevő nem fizet?
Igen. A kötelezett a fizetési felszólításban adott megfelelő határidő eredménytelen eltelte után elállhat, és az elállás közlésétől számított 60. napot követően kezdeményezheti a jog törlését — ehhez a zálogjogosult (hitelező) hozzájárulása is kell.
Hol találom a részletes szabályokat?
A jogintézmény részletes szabályait a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény tartalmazza; kisegítő jelleggel a Ptk. építményi jogra vonatkozó rendelkezései is irányadók.
Ez a tájékoztató általános jellegű, a közzététel időpontjában elérhető jogszabályi állapot alapján készült, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérjen egyedi szakvéleményt ügyvédtől, és ellenőrizze a hatályos szöveget a Nemzeti Jogszabálytárban. A vagyonszerzési illeték mértéke és feltételei az illetéktörvény szerint alakulnak; a konkrét illetékvonzatért kérjen egyedi szakértői tájékoztatást.